Alquilar una vivienda en España siendo no residente: ¿qué impuestos pagas?
Mismo piso, mismo alquiler, mismo inquilino. La única variable es dónde eres residente fiscal.
Por qué importa más el pasaporte que el piso
España grava el alquiler de no residentes mediante el IRNR. Hay dos ramas, y en cuál caes lo decide tu residencia fiscal.
Un arrendador de la UE o del EEE calcula primero un neto: alquiler cobrado menos intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguro, reparaciones, gestión y la amortización del inmueble. El impuesto se aplica sobre lo que queda.
Un arrendador extracomunitario no tiene ese paso. El tipo se aplica sobre el alquiler tal cual se cobra. Ni los intereses, ni la comunidad, ni el año que cambiaste la caldera reducen la cuota.
| Residente | Base | Tipo |
|---|---|---|
| UE / EEE | Neto, tras gastos | 19 % |
| No UE | Alquiler bruto | 24 % |
| Residente | Neto, con reducción por arrendamiento | Tu tipo marginal |
Leído de la tabla de referencia sellada arriba. Un residente tributa a su propio tipo de IRPF, así que no hay una cifra única.
Qué le hace eso a la rentabilidad real
Sobre un piso que alquila 12.000 al año con 4.000 de gastos reales, el arrendador comunitario tributa sobre 8.000 y el extracomunitario sobre 12.000. La cuota no es algo mayor: se calcula sobre una base la mitad más grande.
| Sobre 12.000 al año | UE / EEE | No UE |
|---|---|---|
| Alquiler cobrado | 12.000 € | 12.000 € |
| Gastos deducibles | 4000 € | no se admiten |
| Base imponible | 8000 € | 12.000 € |
| Cuota | 1520 € | 2880 € |
| Neto tras gastos e impuestos | 6480 € | 5120 € |
Alquiler y gastos ilustrativos; los tipos son los vigentes. No aplica la reducción por arrendamiento del residente.
Por eso la rentabilidad bruta de un anuncio es casi inútil para un comprador transfronterizo, y por eso el mismo piso puede ser una inversión razonable para una persona y mala para su vecino.
Cuándo hay que declarar
Los no residentes presentan el Modelo 210. La Orden HAC/623/2026 cambió el calendario: las autoliquidaciones de alquiler con resultado a ingresar se presentan en los primeros 20 días naturales de abril del año siguiente, agrupadas o por separado.
Los periodos en que el inmueble NO estuvo alquilado tributan aparte como renta imputada, en su propio Modelo 210, con plazo del 1 de abril al 31 de diciembre del año siguiente.
Los residentes no usan el Modelo 210: alquiler y renta imputada van en el Modelo 100 de la campaña anual.
Qué puede deducir realmente un arrendador comunitario
Los gastos deben corresponder al alquiler y se prorratean por días arrendados. Los habituales: intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguro del hogar, honorarios de agencia y gestión, reparaciones y conservación, suministros a tu cargo y la amortización del inmueble al 3% del mayor entre el valor de construcción y el coste de adquisición.
Intereses más reparaciones están limitados a los ingresos del ejercicio. El exceso no se pierde: se traslada a ejercicios siguientes.
Preguntas frecuentes
- ¿Un arrendador británico sigue teniendo trato comunitario?
- No. Desde el fin del periodo transitorio el Reino Unido es tercer país a efectos de IRNR, así que tributa sobre el bruto sin deducciones.
- ¿Puedo deducir los intereses siendo extracomunitario?
- No según la norma tal y como se aplica. Una sentencia de la Audiencia Nacional de 2025 apreció que negarlo puede vulnerar la libre circulación de capitales, pero no es firme y lo prudente sigue siendo asumir que no.
- ¿Y si el piso estuvo vacío parte del año?
- Los días alquilados tributan como rendimiento del alquiler y los días vacíos como renta imputada. Se declaran ambos.
- ¿Retiene el inquilino el impuesto?
- No en un alquiler de vivienda a un particular: tú autoliquidas e ingresas. Un inquilino persona jurídica sí puede estar obligado a retener.
- ¿Pago también impuestos en mi país?
- Normalmente lo declaras allí y aplicas la deducción por doble imposición. España grava primero porque el inmueble está aquí.
Estimación con fines orientativos - no es asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Las cifras se calculan con tarifas de referencia versionadas y fechadas, y pueden estar incompletas o desactualizadas. Confírmalo con tu gestor / asesor fiscal.