España · normativa de alquiler y vivienda
La normativa de alquiler ha cambiado cuatro veces en dieciocho meses, y casi todas las guías describen una versión que ya decayó. Esto es lo que se aplica ahora, lo que solo está propuesto y lo que dejó de aplicarse sin ruido. Cada línea con su fecha y su fuente.
Un contrato firmado a partir del 26 de mayo de 2023 se actualiza por el IRAV del INE; uno anterior por el IPC, o por el índice que diga el contrato. Cuál rige no se elige, y los dos se han separado: el IRAV ronda el 2,5% mientras el IPC ha estado por encima del 3,5%.
Solo Cataluña las ha declarado: 140 municipios en la primera oleada y más en la segunda, con declaraciones de tres años que caducan por oleada. Dentro de una, el precio que puedes pedir lo fija un índice de referencia, no el mercado.
El Tribunal Supremo anuló el registro único estatal de arrendamientos por invadir competencias autonómicas, y dejó en pie la ventanilla única digital. Así que el registro de larga duración ya no existe y la obligación para la corta duración sí: el registro autonómico es el cauce de habilitación, y ninguna plataforma puede publicar un alquiler turístico o de temporada sin su número.
Barcelona, Madrid, Málaga, València, Palma y Alicante fijan la suya, y tres de las seis cambiaron en el primer semestre de 2026. Las moratorias afectan a los altas nuevas, no en general a las licencias existentes, pero un cambio de titularidad puede hacer perder el derecho. Es la línea que más se mueve y la que conviene comprobar antes de ofertar.
La línea del ICO avala parte de la hipoteca para que el banco pueda financiar hasta el precio completo de una primera vivienda que será la residencia habitual. Es para compradores de 35 años o menos (sin límite de edad para familias con hijos menores) con un patrimonio de hasta 150.000 euros, dentro de los topes de precio e ingresos de cada comunidad. No se puede combinar con otro aval público. Las condiciones actuales rigen desde el 19 de junio de 2026 y el préstamo debe firmarse a más tardar el 31 de diciembre de 2027. Decide el banco: el aval no le obliga a prestar.
El aval regional de Madrid permite a los bancos adheridos financiar hasta el 100% de una primera vivienda que será la residencia habitual, para menores de 40 años que hayan residido en la Comunidad los dos años anteriores a la solicitud, en viviendas de hasta 390.000 euros. El banco sigue decidiendo si presta.
El Institut Valencià de Finances avala la parte del préstamo que supera el 80% para que los bancos adheridos puedan financiar hasta el precio completo de una primera vivienda que será la residencia habitual. Es para compradores de hasta 45 años (sin límite de edad en los municipios afectados por la DANA) con dos años de residencia continuada en la Comunidad Valenciana, en viviendas de hasta 311.000 euros y sin límite de ingresos. La convocatoria actual llega hasta el 31 de diciembre de 2026; sus fechas oficiales están pendientes de confirmar. El banco sigue decidiendo si presta.
La Junta de Andalucía avala el 15% del préstamo para que los bancos adheridos puedan financiar hasta el 95% del precio de una primera vivienda que será la residencia habitual. Es para compradores de hasta 40 años empadronados en Andalucía que no tengan otra vivienda en España, en viviendas de hasta 295.240 euros (354.288 con calificación energética A o B) y sin límite de ingresos. Algunas fuentes hablan del 100%; la cifra oficial es el 95%. El banco sigue decidiendo si presta.
El Gobierno Vasco, a través del Instituto Vasco de Finanzas, avala la parte del préstamo que va del 80% al 100% del menor entre el precio y la tasación, para que los bancos adheridos puedan financiar el importe completo. Es para compradores menores de 40 años en la solicitud (todos los titulares) que compran su primera vivienda, con residencia legal en Euskadi durante al menos 2 de los últimos 5 años e ingresos brutos de hasta 52.012,80 euros con un solicitante o 89.164,80 con dos, en viviendas de hasta 340.000 euros (el precio con sus gastos financiables, sin impuestos). Las solicitudes se admiten hasta el 31 de octubre de 2029 o hasta agotar el fondo. Funciona desde septiembre de 2025; la fecha exacta de inicio está pendiente de confirmar. El banco sigue decidiendo si presta.
La Región de Murcia, a través del Icref, avala hasta el 20% del préstamo para que los bancos adheridos puedan financiar hasta el precio completo de una primera vivienda. Es para compradores de hasta 40 años. El precio máximo publicado es de 220.000 euros (una sola fuente: probable, pendiente de confirmar), y la calculadora no comprueba el límite de ingresos de 6,5 veces el IPREM. Las solicitudes se admiten hasta el 31 de diciembre de 2026 o hasta agotar el presupuesto, ampliado el 10 de septiembre de 2026. La lista de bancos adheridos la tiene el Icref: pregunta a tu banco. El banco sigue decidiendo si presta.
La Generalitat, a través del Institut Català de Finances, presta hasta el 20% del precio (como máximo 50.000 euros) al 0% de interés, junto a una hipoteca bancaria, a compradores de 18 a 40 años empadronados en Cataluña que compran su primera vivienda como residencia habitual, con un límite de ingresos de 6,5 veces el IRSC que la calculadora no comprueba. No se devuelve nada mientras dura la hipoteca; después se devuelve en cinco años (fuente secundaria: pendiente de confirmar). La vivienda pasa a ser vivienda protegida (VPO) de forma permanente: su precio de venta queda limitado y alquilarla requiere autorización. La calculadora la muestra como una cifra aparte, nunca sumada al aval ICO. El banco sigue decidiendo si presta.
La EPBD refundida fija una trayectoria de rehabilitación y estándares mínimos para el parque no residencial. No contiene ninguna prohibición de alquilar vivienda ni ninguna fecha a partir de la cual no se pueda alquilar una E, F o G, se haya leído lo que se haya leído. Lo que hay que vigilar es la transposición española.
El borrador del decreto de vivienda limitaría el contrato de temporada a doce meses con causa justificada, metería el alquiler por habitaciones en contratos de cinco años, impediría que la suma de las habitaciones supere lo que rentaría el piso entero y prorrogaría contratos hasta el 30 de junio de 2028. Se retiró del orden del día del Consejo de Ministros el 27 de julio por falta de apoyos y no se ha aprobado. Nada de esto se aplica todavía, y está aquí porque es el cambio con más probabilidades de mover una rentabilidad por habitaciones o de temporada.
Anunciado el 2 de septiembre de 2026: el programa llegaría a compradores de hasta 50 años (100% de financiación por debajo de 40, 95% de 40 a 45, 90% de 45 a 50) y el precio máximo subiría a 425.000 euros. Solo se aplica cuando se firmen los nuevos convenios con los bancos, previstos para los próximos meses. Hasta entonces rigen las condiciones actuales y la calculadora no lo aplica.
Prometido el 28 de enero de 2026 por el candidato a la Presidencia de Aragón: un aval autonómico del 15% de la hipoteca para compradores de 18 a 39 años, de modo que bastaría con una entrada del 5%. Es un anuncio de campaña, no una norma ni un programa con fecha de inicio. Hasta que se publique no se aplica a nada, y la calculadora usa solo el aval ICO en Aragón.
Anunciado en enero de 2025 y todavía sin debatir. No afectaría a ciudadanos de la UE, residentes o no, ni a obra nueva, que tributa por IVA. Veinte meses de titulares, ninguna ley.
El RDL 8/2026 limitó al 2% toda actualización anual en 2026 y 2027, hubiera zona tensionada o no, y prorrogó dos años los contratos que vencían antes de terminar 2027. El Congreso rechazó su convalidación cinco semanas después y todas sus disposiciones dejaron de tener efecto ese día. Si te dijeron que tu renta no puede subir más de un 2%, eso dejó de ser cierto el 28 de abril de 2026.
Un artículo acierta el día que se escribe y se equivoca a partir de entonces. Esta página es el mismo registro que lee el analizador: cuando una norma decae, deja de aparecer sobre tus números y cambia aquí, en la misma edición. Por eso cada línea lleva la fecha en que se comprobó, no la fecha en que se publicó.
Pega un anuncio y las líneas que le afectan aparecen sobre tus propios números, con la versión y la fecha de los tipos.
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