¿Cuánto cuesta realmente comprar una vivienda en España?
La hipoteca financia un porcentaje del inmueble, no los gastos. Estos salen de tus ahorros.
A dónde va el dinero
La partida mayor es el impuesto de transmisión: ITP en segunda mano, o IVA más AJD en obra nueva. Cuál pagas depende de si el vendedor es un promotor que transmite por primera vez.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Impuesto de transmisión, segunda mano (ITP) | 10.000 € - 25.000 € |
| Obra nueva (IVA + AJD) | 26.250 € - 30.000 € |
| Notaría | 800 € |
| Registro de la propiedad | 600 € |
| Gestoría | 400 € |
El impuesto de transmisión lo fija la comunidad, así que es una horquilla y no una cifra. Notaría, registro y gestoría salen de las bandas de honorarios de referencia selladas arriba.
Después, el trío fijo. El notario cobra por arancel regulado por la escritura. El registro cobra por inscribirte como propietario. La gestoría se ocupa de las liquidaciones y la inscripción, y es opcional en teoría y casi imprescindible en la práctica si no estás en España.
El banco añade la tasación y sus propios costes cuando no los asume. La ley hipotecaria de 2019 trasladó la mayoría al banco, pero la tasación suele quedarse con el comprador.
Por qué la comunidad cambia el total
El impuesto de transmisión lo fija la comunidad autónoma, así que la misma compra puede variar varios puntos del precio según dónde esté el inmueble. En un piso medio esa diferencia supera a notaría, registro y gestoría juntos.
Sobre 250.000 €, una segunda mano suma entre 11.800 € y 26.800 € de gastos, o entre el 4,7 % y el 10,7 % del precio. Una obra nueva queda entre 28.050 € y 31.800 €, o entre el 11,2 % y el 12,7 %. Ninguna cifra incluye abogado ni tasación.
Sobre qué se calcula el impuesto
No necesariamente sobre lo que pagaste. La base es el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Negociar por debajo de ese valor no reduce el impuesto.
La cifra que importa
El efectivo para cerrar es la entrada más todos los gastos anteriores. Es la cifra que decide si una compra es viable, y se subestima sistemáticamente porque el anuncio muestra un precio y nada más.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo incluir los gastos en la hipoteca?
- Por lo general no. El banco financia un porcentaje del menor entre precio y tasación, así que impuestos y honorarios son efectivo adicional en la firma.
- ¿Sale más barato comprar obra nueva?
- No suele. El IVA más AJD queda a menudo cerca o por encima del ITP de la segunda mano, y varía según la comunidad.
- ¿Necesito abogado además de gestoría?
- Hacen cosas distintas. La gestoría liquida e inscribe; el abogado revisa titularidad, cargas, urbanismo y contrato. La mayoría de compradores no residentes usan ambos.
- ¿Qué es el NIE y cuesta algo?
- El número de identificación de extranjero, imprescindible para comprar. La tasa es pequeña; lo que suele pillar es el plazo para obtenerlo.
Estimación con fines orientativos - no es asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Las cifras se calculan con tarifas de referencia versionadas y fechadas, y pueden estar incompletas o desactualizadas. Confírmalo con tu gestor / asesor fiscal.