Vender una vivienda en España: ¿cuánto te queda realmente?
El no residente cobra ese día menos de lo que sugiere la cuenta, porque dos de estas partidas se retienen en la firma.
La ganancia y qué la reduce
La ganancia gravable es el precio de venta, menos gastos de venta, menos lo que pagaste, menos los gastos de compra y las mejoras que puedas documentar.
Si has alquilado el inmueble, la amortización deducida durante esos años se suma de nuevo a la ganancia. Deducirla mientras alquilas sigue mereciendo la pena, pero es un diferimiento, no un regalo.
El residente tributa en la escala del ahorro, por tramos. El no residente paga un tipo fijo único sea cual sea el importe.
| Tramo de la ganancia | Tipo |
|---|---|
| hasta 6000 € | 19 % |
| de 6000 € a 50.000 € | 21 % |
| de 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| de 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| más de 300.000 € | 30 % |
| No residente, cualquier ganancia | 19 % |
Escala del residente aplicada por tramos, cada uno grava su porción. Otras rentas del ahorro pueden llevarte a un tramo superior. El tipo del no residente es fijo y no es el 24% del alquiler.
La retención del 3% y por qué el cheque parece corto
Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo mediante el Modelo 211. Es un pago a cuenta de tu ganancia, no algo añadido.
La retención es el 3 % del precio de venta, no de la ganancia, y por eso puede superar con facilidad la cuota realmente debida.
Después declaras y regularizas. Si el 3% supera la cuota, incluso si vendiste con pérdida, solicitas la devolución. Si se queda corto, pagas la diferencia.
Plusvalía municipal
Un impuesto municipal aparte sobre el incremento del valor del suelo durante tu tenencia. Desde la reforma de 2021 hay dos formas de calcularlo y puedes aplicar la menor.
Si el suelo no se revalorizó, no se devenga. Eso hay que acreditarlo, no darlo por hecho.
Cuando el vendedor es no residente, el comprador es sustituto del contribuyente, así que normalmente también se retiene en la firma.
Beneficios que puede tener un residente
Reinvertir en una nueva vivienda habitual puede exonerar la ganancia en proporción. Los mayores de 65 que transmiten su vivienda habitual pueden quedar exentos por completo. Los inmuebles comprados antes de 1995 pueden llevar coeficientes de abatimiento, con un límite conjunto.
Se vinculan a residentes y a vivienda habitual, así que un piso de inversión de un no residente no suele acceder a ninguno.
Preguntas frecuentes
- ¿Pago impuestos si vendo con pérdidas?
- No hay ganancia que gravar. Pero al no residente se le retiene igualmente el 3% y debe declarar para recuperarlo; no se devuelve solo.
- ¿Cuánto tarda la devolución del 3%?
- Meses, no semanas, y solo después de declarar. Considéralo circulante que no verás durante un tiempo.
- ¿Puedo deducir la cocina que cambié?
- Las mejoras que añaden valor o alargan la vida del inmueble sí, con facturas. Las reparaciones y la decoración corriente no.
- ¿La plusvalía se paga siempre?
- No si no hubo incremento real del valor del suelo. Existen los dos métodos de cálculo y tienes derecho al menor.
Estimación con fines orientativos - no es asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Las cifras se calculan con tarifas de referencia versionadas y fechadas, y pueden estar incompletas o desactualizadas. Confírmalo con tu gestor / asesor fiscal.