La rentabilidad del anuncio no es la que te queda

Todo anuncio que plantea una inversión cita el mismo número. Alquiler anual dividido entre precio de oferta. Es fácil de calcular, es la misma cuenta en todas partes, y casi nunca es lo que acabas teniendo.

No es deshonesto. La rentabilidad bruta sirve para comparar, y sirve bien: te dice que un piso de un municipio está más ajustado respecto a su alquiler que otro de otro sitio. Simplemente no es un rendimiento. Entre ella y tu cuenta hay cuatro cosas.

Los gastos de compra no salen en el anuncio, pero forman parte de tu inversión. Solo el impuesto de transmisión son varios puntos del precio y cambia según la comunidad, y encima van notaría, registro y gestoría. Calcula la rentabilidad sobre lo que de verdad te costó el piso y baja antes de haber cobrado un solo mes.

Es la primera corrección y la más fácil de olvidar, porque el precio es el número de la página y los gastos llegan semanas después. Cuánto cuesta comprar de verdad, comunidad a comunidad.

Comunidad, IBI, seguro y las reparaciones que no son opcionales. En un edificio antiguo con ascensor y piscina, solo la cuota de comunidad puede llevarse un mes de alquiler al año.

Nada de esto es exótico. Simplemente no aparece en una cuenta que solo conoce dos números.

Dos personas pueden comprar el mismo piso, alquilarlo por lo mismo y quedarse con cantidades muy distintas, porque lo que pagan depende de dónde son residentes fiscales y no de dónde está el inmueble.

Un arrendador de la UE o del EEE tributa sobre el alquiler menos los gastos deducibles. Uno residente fuera, lo que desde el Brexit incluye al Reino Unido, tributa sobre el bruto sin ninguna deducción. Mismo piso, mismo inquilino, factura distinta. Cómo funcionan los tipos sobre el alquiler.

Un piso entre inquilinos no ingresa nada y sigue costando todo. Igual que uno esperando tres semanas a una reparación. Nadie anuncia una hipótesis de desocupación, y una rentabilidad citada sobre doce meses de alquiler da por hecho que no la hay nunca.

Con una segunda vivienda que no se alquila hay un segundo aguijón: España grava igualmente el inmueble vacío mediante una renta imputada. Tenerlo y no alquilarlo no es una posición neutra.

Úsalo para lo que sirve. Dos pisos, mismo municipio, uno al 6% y otro al 4%: esa diferencia es real y dice algo sobre cómo está puesto cada precio.

Y para ahí. En cuanto quieres saber qué te quedaría de verdad, la pregunta deja de ser sobre el piso y pasa a ser sobre ti: tu residencia, tus gastos, tu financiación, cuánto tiempo está vacío. Esa cuenta no la puede hacer ningún anuncio, porque el anuncio no sabe nada de eso.

Es justo el motivo por el que Yald pregunta quién eres antes de enseñarte una cifra. Analiza el piso que estás mirando.