Espagne · règles de location et d'immobilier
Le droit espagnol de la location a bougé quatre fois en dix-huit mois, et la plupart des guides décrivent une version déjà caduque. Voici ce qui s'applique maintenant, ce qui n'est que proposé, et ce qui a cessé de s'appliquer sans bruit. Chaque ligne est datée et sourcée.
Un bail signé à partir du 26 mai 2023 se révise par l'IRAV de l'INE ; un bail antérieur par l'IPC, ou par l'indice que le contrat nomme. Lequel s'applique ne se choisit pas, et les deux se sont écartés : l'IRAV tourne autour de 2,5% quand l'IPC dépasse 3,5%.
Seule la Catalogne en a déclaré : 140 communes dans la première vague et davantage dans la seconde, chaque déclaration courant trois ans et expirant par vague. À l'intérieur, le loyer que vous pouvez demander est fixé par un indice de référence, pas par le marché.
Le Tribunal Supremo a annulé le registre unique national des baux pour empiètement sur les compétences régionales, en laissant subsister le guichet unique numérique. Le registre longue durée a donc disparu, l'obligation en courte durée non : le registre autonomique est le canal d'habilitation, et aucune plateforme ne peut publier une location touristique ou saisonnière sans son numéro.
Barcelone, Madrid, Malaga, Valence, Palma et Alicante fixent chacune la leur, et trois des six ont changé au premier semestre 2026. Les moratoires visent les nouvelles inscriptions plutôt que les licences existantes, mais un changement de propriétaire peut faire perdre le droit. C'est la ligne la plus mouvante, et celle à vérifier avant de faire une offre.
La ligne de l'ICO garantit une partie du prêt pour que la banque puisse financer jusqu'au prix complet d'une première résidence qui sera la résidence principale. Elle s'adresse aux acheteurs de 35 ans ou moins (sans limite d'âge pour les familles avec enfants mineurs) dont le patrimoine ne dépasse pas 150 000 euros, dans les plafonds de prix et de revenus de chaque communauté. Elle ne se cumule avec aucune autre garantie publique. Les conditions actuelles s'appliquent depuis le 19 juin 2026 et le prêt doit être signé au plus tard le 31 décembre 2027. La banque décide : la garantie ne l'oblige pas à prêter.
La garantie régionale de Madrid permet aux banques adhérentes de financer jusqu'à 100 % d'une première résidence principale, pour les moins de 40 ans ayant résidé dans la Communauté pendant les deux années précédant la demande, pour des logements jusqu'à 390 000 euros. La banque décide toujours si elle prête.
L'Institut Valencià de Finances garantit la part du prêt au-delà de 80 % pour que les banques adhérentes puissent financer jusqu'au prix complet d'une première résidence principale. Elle s'adresse aux acheteurs jusqu'à 45 ans (sans limite d'âge dans les communes touchées par la DANA) résidant depuis deux ans sans interruption dans la Communauté valencienne, pour des logements jusqu'à 311 000 euros, sans plafond de revenus. La période actuelle court jusqu'au 31 décembre 2026 ; ses dates officielles restent à confirmer. La banque décide toujours si elle prête.
La Junta de Andalucía garantit 15 % du prêt pour que les banques adhérentes puissent financer jusqu'à 95 % du prix d'une première résidence principale. Elle s'adresse aux acheteurs jusqu'à 40 ans inscrits au padrón en Andalousie et sans autre logement en Espagne, pour des logements jusqu'à 295 240 euros (354 288 avec une étiquette énergétique A ou B), sans plafond de revenus. Certaines sources parlent de 100 % ; le chiffre officiel est de 95 %. La banque décide toujours si elle prête.
Le Gouvernement basque, via l'Instituto Vasco de Finanzas, garantit la part du prêt comprise entre 80 % et 100 % du plus bas du prix et de l'estimation, pour que les banques adhérentes puissent financer la totalité. Il s'adresse aux acheteurs de moins de 40 ans à la demande (tous les emprunteurs) qui achètent un premier logement, résidant légalement au Pays basque depuis au moins 2 des 5 dernières années, avec des revenus bruts jusqu'à 52 012,80 euros pour un demandeur ou 89 164,80 pour deux, pour des logements jusqu'à 340 000 euros (le prix avec ses frais finançables, hors taxes). Les demandes sont ouvertes jusqu'au 31 octobre 2029 ou jusqu'à épuisement du fonds. Il fonctionne depuis septembre 2025 ; la date exacte de début reste à confirmer. La banque décide toujours si elle prête.
La Région de Murcie, via l'Icref, garantit jusqu'à 20 % du prêt pour que les banques adhérentes puissent financer jusqu'au prix complet d'un premier logement. Il s'adresse aux acheteurs de 40 ans ou moins. Le prix plafond publié est de 220 000 euros (une seule source : probable, à confirmer), et le calculateur ne vérifie pas le plafond de revenus de 6,5 fois l'IPREM. Les demandes sont ouvertes jusqu'au 31 décembre 2026 ou jusqu'à épuisement du budget, relevé le 10 septembre 2026. La liste des banques adhérentes est tenue par l'Icref : renseignez-vous auprès de votre banque. La banque décide toujours si elle prête.
La Generalitat, via l'Institut Català de Finances, prête jusqu'à 20 % du prix (50 000 euros au plus) à 0 %, à côté d'un prêt bancaire, aux acheteurs de 18 à 40 ans inscrits au registre municipal en Catalogne qui achètent un premier logement pour y vivre, sous un plafond de revenus de 6,5 fois l'IRSC que le calculateur ne vérifie pas. Rien n'est remboursé tant que court le prêt immobilier ; ensuite, il se rembourse sur cinq ans (source secondaire : à confirmer). Le logement devient un logement protégé (VPO) à titre permanent : son prix de revente est plafonné et le louer exige une autorisation. Le calculateur l'affiche comme un chiffre à part, jamais ajouté à la garantie ICO. La banque décide toujours si elle prête.
La directive EPBD refondue fixe une trajectoire de rénovation et des normes minimales pour le parc non résidentiel. Elle ne contient aucune interdiction de louer un logement ni aucune date à partir de laquelle un bien classé E, F ou G ne pourrait plus l'être, quoi qu'on ait pu lire. C'est la transposition espagnole qu'il faut surveiller.
Le projet de décret logement plafonnerait un bail de temporada à douze mois avec motif justifié, ferait passer les locations à la chambre en baux de cinq ans, empêcherait la somme des chambres de dépasser ce que rapporterait l'appartement entier, et prolongerait des baux jusqu'au 30 juin 2028. Il a été retiré de l'ordre du jour du Conseil des ministres le 27 juillet faute de soutien et n'a pas été adopté. Rien ne s'applique encore, et il figure ici parce que c'est le changement le plus susceptible de déplacer un rendement à la chambre ou saisonnier.
Annoncé le 2 septembre 2026 : le programme toucherait les acheteurs jusqu'à 50 ans (100 % de financement avant 40 ans, 95 % de 40 à 45, 90 % de 45 à 50) et le prix maximum passerait à 425 000 euros. Il ne s'applique qu'une fois signées les nouvelles conventions avec les banques, attendues dans les prochains mois. D'ici là, les conditions actuelles s'appliquent et le calculateur ne l'applique pas.
Promis le 28 janvier 2026 par le candidat à la présidence de l'Aragon : une garantie régionale de 15 % du prêt pour les acheteurs de 18 à 39 ans, de sorte qu'un apport de 5 % suffirait. C'est une annonce de campagne, pas une loi ni un programme avec une date de début. Tant qu'aucun texte n'est publié, elle ne s'applique à rien, et le calculateur n'utilise que la garantie ICO en Aragon.
Annoncée en janvier 2025 et toujours pas débattue. Elle ne toucherait pas les ressortissants de l'UE, résidents ou non, ni le neuf, qui relève de l'IVA. Vingt mois de titres, aucun texte.
Le RDL 8/2026 plafonnait à 2% toute révision annuelle en 2026 et 2027, zone tendue ou non, et prorogeait de deux ans les baux expirant avant fin 2027. Le Congrès a rejeté sa validation cinq semaines plus tard et toutes ses dispositions ont cessé de produire effet ce jour-là. Si l'on vous a dit que votre loyer ne peut pas augmenter de plus de 2%, cela a cessé d'être vrai le 28 avril 2026.
Un article a raison le jour où il est écrit et tort ensuite. Cette page est le registre que lit l'analyseur : quand une règle devient caduque, elle cesse d'apparaître sur vos chiffres et elle change ici, dans la même modification. C'est aussi pourquoi chaque ligne porte la date de sa dernière vérification, et non celle de sa publication.
Collez une annonce et les lignes qui la concernent apparaissent sur vos propres chiffres, avec la version et la date des taux.
Analyser une annonceEstimation à titre d'orientation uniquement - ce n'est pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les chiffres sont calculés à partir de taux de référence versionnés et datés, et peuvent être incomplets ou obsolètes. Confirmez avec votre gestor / asesor fiscal.