Louer un bien en Espagne en tant que non-résident : quel impôt payez-vous ?
Même bien, même loyer, même locataire. La seule variable est votre résidence fiscale.
Pourquoi le passeport compte plus que le bien
L'Espagne impose les loyers des non-résidents via l'IRNR. Il y a deux branches, et c'est votre résidence fiscale qui décide de laquelle vous relevez.
Un bailleur de l'UE ou de l'EEE calcule d'abord un net : loyer perçu, moins intérêts d'emprunt, IBI, charges de copropriété, assurance, réparations, gestion et amortissement du bâti. L'impôt porte sur ce qui reste.
Un bailleur hors UE n'a pas cette étape. Le taux s'applique au loyer tel que perçu. Ni les intérêts, ni les charges, ni l'année où vous avez changé la chaudière ne réduisent la note.
| Résident | Base imposable | Taux |
|---|---|---|
| UE / EEE | Net, après charges | 19 % |
| Hors UE | Loyer brut | 24 % |
| Résident | Net, avec abattement location | Votre taux marginal |
Lu dans le barème daté ci-dessus. Un résident est imposé à son propre taux, il n'y a donc pas de chiffre unique.
L'effet sur le rendement réel
Sur un bien loué 12 000 par an avec 4 000 de charges réelles, le bailleur européen est imposé sur 8 000 et le bailleur hors UE sur 12 000. La note n'est pas un peu plus élevée : elle porte sur une base de moitié supérieure.
| Sur 12 000 par an | UE / EEE | Hors UE |
|---|---|---|
| Loyer perçu | 12 000 € | 12 000 € |
| Charges déductibles | 4 000 € | aucune admise |
| Base imposable | 8 000 € | 12 000 € |
| Impôt | 1 520 € | 2 880 € |
| Net après charges et impôt | 6 480 € | 5 120 € |
Loyer et charges illustratifs ; les taux sont ceux en vigueur. N'applique pas l'abattement du résident.
C'est pourquoi le rendement brut affiché est presque inutile pour un acheteur transfrontalier, et pourquoi la même annonce peut être un investissement correct pour l'un et médiocre pour son voisin.
Quand faut-il déclarer
Les non-résidents déposent le Modelo 210. L'Orden HAC/623/2026 a modifié le calendrier : les autoliquidations de loyers donnant lieu à paiement sont dues dans les 20 premiers jours d'avril de l'année suivante, groupées ou séparément.
Les périodes où le bien n'était PAS loué sont imposées à part comme revenu imputé, sur leur propre Modelo 210, du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante.
Les résidents n'utilisent pas le Modelo 210 : loyers et revenu imputé figurent sur le Modelo 100 annuel.
Ce qu'un bailleur européen peut réellement déduire
Les charges doivent se rattacher à la location et sont proratisées sur les jours loués. Les habituelles : intérêts d'emprunt, IBI, charges de copropriété, assurance habitation, honoraires d'agence et de gestion, réparations et entretien, charges à votre charge, et amortissement du bâti à 3% du plus élevé entre la valeur de construction et le coût d'acquisition.
Intérêts et réparations sont plafonnés aux revenus locatifs de l'année. L'excédent n'est pas perdu : il est reporté.
Questions fréquentes
- Un bailleur britannique bénéficie-t-il encore du régime UE ?
- Non. Depuis la fin de la période de transition, le Royaume-Uni est un pays tiers pour l'IRNR : imposition sur le brut, sans déduction.
- Puis-je déduire les intérêts en étant hors UE ?
- Pas selon la règle telle qu'appliquée. Une décision de l'Audiencia Nacional de 2025 a jugé que ce refus pouvait heurter la libre circulation des capitaux, mais ce n'est pas définitif et la prudence reste de supposer que non.
- Et si le bien est resté vide une partie de l'année ?
- Les jours loués sont imposés comme revenus locatifs et les jours vides comme revenu imputé. Les deux se déclarent.
- Le locataire retient-il l'impôt ?
- Pas pour une location d'habitation à un particulier : vous autoliquidez et payez. Un locataire personne morale peut en revanche devoir retenir.
- Est-ce que je paie aussi dans mon pays ?
- En général vous le déclarez chez vous et imputez l'impôt espagnol au titre de la convention fiscale. L'Espagne impose en premier car le bien y est situé.
Estimation à titre d'orientation uniquement - ce n'est pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les chiffres sont calculés à partir de taux de référence versionnés et datés, et peuvent être incomplets ou obsolètes. Confirmez avec votre gestor / asesor fiscal.