Combien coûte réellement l'achat d'un bien en Espagne ?
Un prêt finance un pourcentage du bien, pas les frais. Ceux-ci sortent de votre épargne.
Où va l'argent
Le poste principal est la taxe de transmission : ITP dans l'ancien, ou TVA plus AJD dans le neuf. Le régime dépend de savoir si le vendeur est un promoteur qui transmet pour la première fois.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Taxe de transmission, ancien (ITP) | 10 000 € - 25 000 € |
| Neuf (TVA + AJD) | 26 250 € - 30 000 € |
| Notaire | 800 € |
| Registre foncier | 600 € |
| Gestoría | 400 € |
La taxe de transmission est fixée par la région : c'est donc une fourchette et non un chiffre. Notaire, registre et gestoría proviennent des barèmes d'honoraires datés ci-dessus.
Ensuite le trio fixe. Le notaire applique un barème réglementé pour l'acte. Le registre foncier facture l'inscription de votre propriété. La gestoría s'occupe des déclarations et de l'inscription : optionnelle en principe, quasi indispensable si vous n'êtes pas en Espagne.
La banque ajoute l'expertise et ses propres frais lorsqu'elle ne les absorbe pas. La loi hypothécaire de 2019 en a transféré l'essentiel à la banque, mais l'expertise reste généralement à la charge de l'acheteur.
Pourquoi la région change le total
La taxe de transmission est fixée par la communauté autonome : le même achat peut varier de plusieurs points du prix selon la localisation. Sur un bien moyen, cet écart dépasse notaire, registre et gestoría réunis.
Sur 250 000 €, l'ancien représente 11 800 € à 26 800 € de frais en plus, soit 4,7 % à 10,7 % du prix. Le neuf se situe entre 28 050 € et 31 800 €, soit 11,2 % à 12,7 %. Aucun de ces chiffres n'inclut avocat ni expertise bancaire.
Sur quoi la taxe est calculée
Pas nécessairement sur ce que vous avez payé. La base est le plus élevé entre le prix et le valor de referencia du Catastro. Négocier en dessous ne réduit pas la taxe.
Le chiffre qui compte
L'apport à prévoir, c'est le dépôt plus tous les frais ci-dessus. C'est ce chiffre qui décide si un achat est possible, et il est systématiquement sous-estimé parce que l'annonce n'affiche qu'un prix.
Questions fréquentes
- Puis-je intégrer les frais au prêt ?
- En général non. La banque finance un pourcentage du plus faible entre prix et expertise : taxes et honoraires sont de la trésorerie en plus à la signature.
- Le neuf revient-il moins cher ?
- Pas généralement. TVA plus AJD atteint souvent le niveau de l'ITP de l'ancien, voire le dépasse, et cela varie selon la région.
- Faut-il un avocat en plus de la gestoría ?
- Ce sont deux métiers. La gestoría déclare et inscrit ; l'avocat vérifie titre, charges, urbanisme et contrat. La plupart des acheteurs non-résidents recourent aux deux.
- Qu'est-ce que le NIE et cela coûte-t-il ?
- Le numéro d'identification des étrangers, indispensable pour acheter. La taxe est modique ; c'est le délai d'obtention qui surprend.
Estimation à titre d'orientation uniquement - ce n'est pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les chiffres sont calculés à partir de taux de référence versionnés et datés, et peuvent être incomplets ou obsolètes. Confirmez avec votre gestor / asesor fiscal.