Vendre un bien en Espagne : que vous reste-t-il réellement ?
Un non-résident encaisse ce jour-là moins que le calcul ne le laisse penser, car deux de ces postes sont retenus à la signature.
La plus-value, et ce qui la réduit
La plus-value imposable est le prix de vente, moins les frais de vente, moins ce que vous aviez payé, moins les frais d'acquisition et les améliorations que vous pouvez justifier.
Si vous avez loué le bien, l'amortissement déduit au fil des ans est réintégré à la plus-value. Le déduire pendant la location reste avantageux, mais c'est un report, pas un cadeau.
Un résident est imposé au barème de l'épargne, par tranches. Un non-résident paie un taux forfaitaire unique quel que soit le montant.
| Tranche de la plus-value | Taux |
|---|---|
| jusqu'à 6 000 € | 19 % |
| de 6 000 € à 50 000 € | 21 % |
| de 50 000 € à 200 000 € | 23 % |
| de 200 000 € à 300 000 € | 27 % |
| au-delà de 300 000 € | 30 % |
| Non-résident, toute plus-value | 19 % |
Barème du résident appliqué par tranches, chacune imposant sa part. D'autres revenus d'épargne peuvent vous faire monter d'une tranche. Le taux du non-résident est forfaitaire et n'est pas le 24% de la location.
La retenue de 3%, et pourquoi le chèque paraît court
Lorsque le vendeur est non-résident, l'acheteur doit retenir 3% du prix et les verser au Trésor via le Modelo 211. C'est un acompte sur votre plus-value, pas un ajout.
La retenue porte sur 3 % du prix de vente, et non sur la plus-value : elle peut donc facilement dépasser l'impôt réellement dû.
Vous déclarez ensuite et régularisez. Si les 3% dépassent l'impôt dû, y compris en cas de vente à perte, vous demandez le remboursement. S'ils sont insuffisants, vous payez la différence.
Plusvalía municipale
Une taxe municipale distincte sur l'augmentation de la valeur du terrain pendant votre détention. Depuis la réforme de 2021, deux méthodes de calcul existent et vous pouvez retenir la plus favorable.
Si le terrain ne s'est pas apprécié, elle n'est pas due. Cela se démontre, cela ne se présume pas.
Quand le vendeur est non-résident, l'acheteur est redevable substitué : elle est donc généralement retenue elle aussi à la signature.
Les allègements dont un résident peut bénéficier
Réinvestir dans une nouvelle résidence principale peut exonérer la plus-value au prorata. Les vendeurs de plus de 65 ans cédant leur résidence principale peuvent être totalement exonérés. Un bien acquis avant 1995 peut ouvrir droit à un abattement partiel, plafonné sur l'ensemble de vos cessions.
Ils s'attachent aux résidents et à la résidence principale : un bien locatif détenu par un non-résident n'en bénéficie généralement pas.
Questions fréquentes
- Paie-t-on de l'impôt en vendant à perte ?
- Pas d'impôt sur une moins-value. Mais un non-résident subit tout de même la retenue de 3% et doit déclarer pour la récupérer ; elle n'est pas restituée automatiquement.
- Combien de temps pour récupérer les 3% ?
- Des mois plutôt que des semaines, et seulement après déclaration. Considérez-le comme de la trésorerie immobilisée.
- Puis-je déduire la cuisine que j'ai refaite ?
- Les améliorations qui ajoutent de la valeur ou prolongent la vie du bien, oui, factures à l'appui. L'entretien courant et la décoration, non.
- La plusvalía est-elle toujours due ?
- Non s'il n'y a pas eu d'augmentation réelle de la valeur du terrain. Les deux méthodes existent et vous avez droit à la plus favorable.
Estimation à titre d'orientation uniquement - ce n'est pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Les chiffres sont calculés à partir de taux de référence versionnés et datés, et peuvent être incomplets ou obsolètes. Confirmez avec votre gestor / asesor fiscal.