Acheter en Espagne quand on est britannique : ce que le Brexit a vraiment changé

La question revient dans toutes les premières conversations, et la réponse est plus étroite que l'inquiétude qui l'entoure. Un acheteur britannique peut acheter en Espagne exactement comme avant. Aucune restriction, aucun permis, aucun minimum, aucun changement dans la façon de détenir le bien.

Trois choses ont changé, et une seule concerne le bien.

Posséder un logement en Espagne n'a jamais ouvert le droit d'y vivre. En tant que ressortissant d'un pays tiers, vous relevez de la limite ordinaire de court séjour, et la propriété ne l'étend pas.

C'est une question de résidence et non de propriété, et c'est la partie à faire examiner tôt, car elle détermine à quoi sert le bien. Une maison utilisable quelques mois par an n'est pas le même actif que celle où vous comptiez prendre votre retraite.

Voilà le changement chiffré. Avant le Brexit, un bailleur britannique était imposé comme un bailleur de l'UE : sur le loyer après charges déductibles. Ensuite, comme un bailleur de pays tiers : sur le brut, sans déduction, à un taux plus élevé.

Les deux tranchants vont dans le même sens. La base est plus large et le taux plus haut : sur un bien aux charges réelles, l'écart dépasse largement la différence entre les deux taux affichés. Ce que paie chaque statut.

En 2025, l'Audiencia Nacional a jugé que refuser ces déductions à un bailleur hors UE pouvait heurter la libre circulation des capitaux, qui, contrairement aux autres libertés, protège aussi les pays tiers. Si cela se confirme, la position post-Brexit sur les déductions est erronée.

La décision est en appel et n'est pas établie : la prudence reste la même. Mais les déclarations espagnoles ne se rectifient que pendant un nombre limité d'années, si bien que l'exercice le plus ancien récupérable se prescrit pendant que tout le monde attend. Ce que dit la décision et pourquoi le calendrier compte.

Une autre différence apparaît à la sortie et non à l'entrée : lors d'une vente par un non-résident, l'acheteur retient un pourcentage du prix et le verse au Trésor en acompte de votre plus-value. C'est un acompte, pas un impôt de plus, et s'il dépasse ce que vous devez, vous devez déclarer pour récupérer la différence. Personne ne vous l'envoie.

Ce qui sort d'une vente, et dans quel ordre.

Acheter : inchangé. Rester : limité, et à faire examiner. Louer : plus cher, peut-être à tort, et avec un délai si c'est à tort. Vendre : une étape de plus que vous devez accomplir vous-même.

Rien de tout cela ne fait d'un bien espagnol une mauvaise idée. Tout cela change le calcul, et c'est pourquoi le calcul doit porter sur votre situation et non sur une situation générique.