La rentabilité affichée n'est pas celle que vous toucherez

Toute annonce qui évoque un placement cite le même chiffre. Loyer annuel divisé par prix affiché. C'est simple à calculer, c'est le même calcul partout, et ce n'est presque jamais ce que vous obtenez.

Ce n'est pas malhonnête. La rentabilité brute sert à comparer, et elle le fait bien : elle indique qu'un bien d'une commune est plus tendu par rapport à son loyer qu'un autre ailleurs. Ce n'est simplement pas un rendement. Quatre éléments s'intercalent.

Les frais d'acquisition ne figurent pas dans l'annonce, mais ils font partie de votre investissement. La seule taxe de transmission représente plusieurs points du prix et varie selon la région, auxquels s'ajoutent notaire, registre foncier et gestoría. Calculez la rentabilité sur ce que le bien vous a réellement coûté et elle baisse avant le premier loyer encaissé.

C'est la première correction et la plus facile à oublier, parce que le prix est le chiffre affiché et que les frais arrivent des semaines plus tard. Ce que coûte vraiment un achat, région par région.

Charges de copropriété, IBI, assurance, et les réparations qui n'ont rien d'optionnel. Dans un immeuble ancien avec ascenseur et piscine, les seules charges peuvent absorber un mois de loyer par an.

Rien d'exotique là-dedans. C'est simplement absent d'un calcul qui ne connaît que deux nombres.

Deux personnes peuvent acheter le même appartement, le louer au même prix et conserver des montants très différents, parce que ce qu'elles paient dépend de leur résidence fiscale et non de la localisation du bien.

Un bailleur de l'UE ou de l'EEE est imposé sur le loyer après charges déductibles. Un bailleur résidant en dehors, ce qui inclut le Royaume-Uni depuis le Brexit, l'est sur le brut sans aucune déduction. Même bien, même locataire, facture différente. Comment fonctionnent les taux sur les loyers.

Un bien entre deux locataires ne rapporte rien et coûte toujours tout. Idem pour un bien qui attend trois semaines une réparation. Personne n'affiche d'hypothèse de vacance, et une rentabilité citée sur douze mois de loyer suppose tacitement qu'il n'y en a jamais.

Pour une résidence secondaire non louée, il y a un second aiguillon : l'Espagne impose de toute façon le bien vide via un revenu imputé. Le détenir sans le louer n'est pas une position neutre.

Utilisez-le pour ce qu'il vaut. Deux biens, même commune, l'un à 6% et l'autre à 4% : cet écart est réel et dit quelque chose de la façon dont chacun est positionné.

Puis arrêtez-vous là. Dès que vous voulez savoir ce qu'il vous resterait vraiment, la question ne porte plus sur le bien mais sur vous : votre résidence, vos charges, votre financement, la durée de vacance. Aucune annonce ne peut faire ce calcul, car elle n'en sait rien.

C'est exactement pourquoi Yald demande qui vous êtes avant d'afficher un chiffre. Analysez le bien que vous regardez.